未來港樓是升是跌?

社會氣氛低迷,移民潮加劇,政治又堅持防疫政策,導致香港經濟自2019年後仍無起息,但數年來港樓仍能於高位徘徊,惟近月樓盤蝕讓新聞逐漸湧現,「業主劈價150萬!」、「賣家料損手15%」、「九年帳面貶值逾130萬」…究竟港樓是否已窮途末路?未來港樓是升還是跌?

對於此類樓盤蝕讓新聞,確是「知就笑死,唔知就嚇死」。閱讀財經新聞前,務必先了解新聞的本質,新聞媒體泛濫,要突圍而出,必須報導最為juicy的新聞。過去十年,撇除某些季度的短期震盪,港樓幾乎只升不跌,再報導樓市高企的新聞已無新聞價值,只有「劈價」、「蝕讓」、「貶值」字眼能吸引無樓一族的眼球。宏觀全港樓市,2022年上半年二手成交共有17514宗,估計當有若有695宗蝕讓個案,只約佔成交3.97%,縱然蝕讓比例為近十年新高,但以3.97%成交唱淡樓主亦似乎以偏蓋全。

近月蝕讓報導誤導不少讀者(來源:香港01)

當然,我亦不會以3.97%去繼續唱好港樓,畢竟各人買入時期及持貨成本不同,不能以單一數字去詮釋。對於未來港樓的前景,我不敢妄下判斷,但想與讀者以宏觀分析。

環球樓市表現皆跟從經濟變化,GDP從來都是最直接判斷地區樓市走勢的指標。受社會氛圍及政策防疫政策影響,本地GDP過去數年已跑輸國際一線城市,同樣,過去數年即使樓價依然高企,但走勢明顯疲弱。若要經濟全面復甦,只能盼今屆政府生生性性,體察民情。

樓價與GDP存在明顯正向關係。(來源:明報)

十年前美國量化寬鬆令港樓起飛,導致不諳經濟學人士認為量化寬鬆就可炒起樓市。但2020年疫情下美國量化寬鬆早已超越十年前的水平,但港樓仍然不為所動,全因量化寬鬆只屬樓價上漲的必要條件,量化寬鬆令樓價上升的原理在於:市場貨幣供應量上升,實體經濟產出維持穩步上升狀況,而經濟活動持續,最終愈來愈多資金追逐數量穩定的產出,令產出價格上升。但2020量化寬鬆後,本地經濟活動不斷萎縮,最後資金選擇流入股市,令港樓未能如十年前受惠。樓市是升是跌,任何貨幣政策及財政政策只屬輔助,最終還看經濟好壞。

另外加息又是決定港樓升跌另一大議題,受聯繫匯率影響,為防止套利行為加劇,未來加息是無法避免。但對比美國現時CPI按年升9.1%,香港最新CPI按年只升1.2%,跟隨美國加息實在畸形。現時估計美國本年度會最少加息8次,港樓走勢仍需靜待本港跟隨加息次數。

雖經濟環境未明,但我對港樓前景亦不會過於悲觀。對比過去廿多年,現時只有不足三成物業仍在按揭,加上銀行收緊壓力測試要求,即使經濟進一步放緩,相信亦不至於重回1997年或2009年斬倉式暴跌的慘況。

數月前財政預算案推出放寬按揭成數計劃(波叔plan),不少收入穩定的年輕人心大心細考慮入市。即使環境未明,但如已有充足打算,我認為亦不妨一試,但切忌將貨就價,為求上車購入奇形怪狀的納米單位,如樓市不幸遭殃,此類單位必首當其衝。

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Phemey Pon