樓市分析兩極化 以成交看端倪

回調就揚言見頂,業主見近期兆康及粉嶺兩新盤錄得大幅超額認購則堅信樓市只升不跌。

事實兩者皆有偏頗,首先長期看淡者作為局外人,永世不沾樓市,其想法無關痛癢。就如近期全城瘋搶的Mirror及林家謙演唱會門票,即使我認為一文不值對銷情亦無恙,因我並非目標顧客,看法不值關注。而即使業主作為局內人,但因持有物業,潛意識往往只關注對自己有利的資訊,看法亦不可盡信。看樓市走勢應以「成交」說話,樓宇交易成本高,難有虛假交易,從真金白銀的成交數據中能摸清市場實際動向,比說三道四來得更實在。從分析近期新樓、二手樓及租盤的成交,會有不同啟視。

新盤越賣越平 認購反應不可作實

近期兩大新盤兆康Novo Land及粉嶺One Innovale分別錄得48及105倍超額認購,成市場焦點。但以超額認購倍數評論樓市確是無稽,首先認購張數以人頭計算,大部份人為求中籤通常會夫妻出動,其次部份經紀在發展商利誘下亦會跟隨認購造勢,故實際認購倍數最少需除以三。另外,新盤發展商願意為業主提供「呼吸plan」按揭(諷刺不用入息審查或壓測的按揭計劃,幾乎有呼吸就接受申請),吸引大批趕及上車的年輕人認購,但其反應及熱度不代表整個市場。

新盤超額認購倍數有誤導成份,如我前文所述,只有成交數據能真實反映市況。將新盤呎價對比同區二手樓價,能反映發展商對未來樓市展望,市況旺盛時溢價,平淡時折讓。粗糙統計,以上兩個新樓盤比同區市場折讓近一成,發展商非慈善家,以折讓沽出新盤絕非酬賓大平賣,折價沽貨反映其對後市取態保守。

NOVO LAND售樓處排隊盛況

蝕讓沽盤尋端倪

2022上半年本港二手樓錄得約17000宗買賣,當中260宗為蝕讓盤,佔總成交不足1.5%。我曾於專欄提及傳媒愛報導少數蝕讓盤只為吸引眼球,嘩眾取寵,不可反映市況,但如深究蝕讓盤,當中亦可找出啟示。根據報章報導,260宗蝕讓盤中有174宗(約67%)持貨不足四年,反映現時二手市場樓價約徘徊於2017至2018年間水平,對比去年年尾展望關口解封時確有回調跡像。

大小單位租值回報率收窄

於市況最暢旺時,散戶為減輕租金負擔,傾向租住小型及納米單位,令過去細單位的租金回報率普遍高於大單位。但近期與數名地產經紀友人閒聊,不約而同反映新租約有下行壓力,而且細單位與大單位租值回報率逐漸收窄,更傾向租住三戶單位。似乎受市況影響,租戶議價能力有所提升,對比過往因將貨就價而屈就納米單位的情況有所改善。

綜觀不同成交數據,無可否認樓市有回調跡象,值博率亦不如前,但大部份二手樓成交仍有斬獲,與「崩盤」兩字大相徑庭,不應過於恐怖。我不敢就未來樓市升跌妄下判斷,只能奉勸要注意風險,避免過度槓桿。

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Phemey Pon

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