港樓壞消息持續湧現，傳媒充斥以偏蓋全的劈價放盤新聞，無樓者拍案叫絕，狠不得全部業主淪為負資產；有樓者心驚膽戰，生怕錯失放盤最後時機。與其終日專注於報章內嘩眾取寵的報導及論壇上唯恐天下不亂的貼文，倒不如還原基本步，細想一下未來港樓的投資價值後再作部署。
勿被傳媒蒙蔽
我一向反對以樓市新聞去概括樓市現況，樓市每月動輒過百宗成交，只有極端的案例具有新聞價值，但以概率分布上尾部的案例去代表整個總體是何其荒誕之事。若要評估樓市走勢就應以正規的統計模型去作衡量，每個樓價統計模型均有其優缺之處，但研究樓市多年，我認為中原城市領先指數的統計方式最為簡單明瞭。從中原城市領先指數來看，無可否認樓市已在回調階段，現時指數為164.78，對比2021年高位已下調13%。雖樓市正回調，但明顯與傳媒所報導的「不問價放售」有明顯差異。
從古看今分析樓市價值
樓市過去十多年的升勢，主要受益於低息環境及人口結構兩大因素，要去分析樓市未來走向，應多從這兩方面分析。
過去十年，相信香港業主是量化寬鬆的最大贏家，低息環境及熱錢流入令業主賺租又賺價。但俄烏戰爭令全球通脹達臨界點，美聯儲局不得不加息及縮表去抑壓通脹。對於房地產這類著重現金流的投資，利率上調對其潛在影響不容忽視，假設一個租盤月租1萬元，年租12萬元，如銀行按揭利率為2厘，單純以現金流模型計算其市值約為600萬；但若銀行提高貸款利率至3厘，其現金流估值已急挫至400萬，於低息環境下，1厘利息升幅足以令樓價大打折扣。
現時市場估計，美聯儲於此加息周期仍會多加125至150點子利息，最終息率達5.25至5.5厘。個人估計香港銀行於未來半年會再上調利息兩至三次，於此期間業主定必不好受。要樓市重拾升勢，或許要待2025年減息周期來臨，又或者市場忽然出現「黑天鵝」，令美國不得不重啟QE。
香港人口結構所衍生的剛性需求亦為昔日樓價貢獻不少，但受新一代少子化及移民潮的影響，租盤及樓盤的需求明顯減少。但我對特首施政報告中的高端人才計劃蠻有期待，在內地嚴控疫情下，或可吸引一批內地人才來港。雖然其在香港置業後需待7年後方可退稅，但特首亦表明計劃存在彈性，將來或會再度「減辣」加強其來港誘因。暫且可觀察此計劃能否招攬人才解決現時香港斷層的燃眉之急。
即使現時市場氛圍確是不利於樓市，但我對樓市仍有展望，不應過份悲觀。投資物業有別於炒賣股票，需耐心等待機會，年輕人不應被過去十數年的牛市沖昏頭腦，妄想上車後一朝發達。
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